Benarkah Bank Tanah Solusi Rakyat Punya Rumah?

Saat jutaan manusia ditekan untuk tetap berdiam diri di rumah demi mencegah penularan pandemi COVID-19 selama kurang lebih tiga bulan kemarin, sebagian lainnya memenuhi jalanan. Mereka bergelimpangan di halaman toko yang tutup dengan atap seadanya, bersandar di tiang listrik sambil mengunyah makanan. Seorang ibu terlihat mengeloni anaknya yang tertidur di bangku trotoar.

Pemandangan tersebut mungkin dijumpai pada situasi normal. Namun, pada tanggal 19 Mei lalu, ketika DKI Jakarta masih menerapkan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB), waktu baru menunjukkan pukul sembilan malam, saya menghitung ada 43 kelompok yang berbagi dinginnya trotoar sepanjang Jalan K.H. Mas Mansyur, dari ujung Pasar Tanah Abang hingga Stasiun Karet.

Setiap kelompok yang terhampar sepanjang jalan tersebut rata-rata terdiri dari 3 orang dari beragam usia, dari bocah hingga lansia. Berarti, kurang lebih sebanyak 129 orang berbagi tepi jalan sepanjang 1,6 kilometer tersebut. Di antara sekian banyak bangunan kosong yang tak dihuni selama pandemi COVID-19, banyak orang harus berjarak darinya, meski secara fisik mereka berdekatan.

Padahal, rumah atau hunian adalah kebutuhan dasar manusia untuk bisa hidup layak. Setiap orang membutuhkannya untuk berlindung, beristirahat, merasa aman, dan menjalani kehidupan dengan nyaman.

Secara blak-blakan, pandemi COVID-19 menyingkap kenyataan yang selama ini sering kali tidak kita sadari: banyak masyarakat yang bahkan tak memiliki sekadar atap dan dinding untuk berlindung. Jangankan wabah, setiap tahunnya bahkan orang-orang ini harus terpaksa bersahabat dengan angin jahat di musim pancaroba.

Saya jadi teringat ketika sekelompok polisi berupaya membubarkan sekawanan anak punk yang bergeletakan di jalanan usai sebuah gig di sekitar gedung Rossi Musik jauh sebelum pandemi COVID-19. Saat itu saya sedang menyantap nasi goreng, tak jauh dari lokasi kawanan tersebut nyaman terlelap. Polisi lantas menghampiri dan meminta mereka untuk pulang. Jawaban mereka hanya, “Pulang ke mana, Pak? Kita enggak punya rumah.”

Menurut data yang dihimpun oleh RUJAK Center for Urban Studies, 35% rumah tangga di Jakarta tidak memiliki rumah sebagai aset pribadi. Berdasarkan catatan Badan Pusat Statistik pada 2016, 48,91% penduduk DKI Jakarta tidak memiliki hunian pribadi. Hal ini lantas menjadikannya provinsi dengan persentase home ownership rate terendah di Indonesia, yakni sebesar 51,09%. Setelahnya, yakni Kepulauan Riau dengan presentase 67,67%.

Kalau fakta tersebut tidak cukup menunjukkan bahwa Indonesia mengalami krisis hunian dengan harga terjangkau, atau dianggap hanya berdampak pada sebagian kecil masyarakat yang tidak menyisihkan pendapatannya untuk memperoleh hunian, mari menengok fakta bahwa semakin banyak masyarakat terancam terusir dari huniannya karena tak mampu membayar uang sewa. Dalam kurun waktu 18 April hingga 4 Mei 2020, terdapat 156 aduan yang diterima oleh RUJAK Center for Urban Studies dari delapan provinsi di Indonesia.

Bank Tanah, Solusi Hunian Terjangkau ala Pemerintah

Permasalahan hunian ini tentu menjadi perhatian pemerintah. Untuk mengentaskan masalah tersebut, salah satu solusi yang pemerintah tawarkan adalah dengan membuat bank tanah. Sebuah mekanisme pengelolaan lahan berbasis kerakyatan yang diadaptasi dari keberhasilan pelaksanaannya di Amerika Serikat.

Untuk melancarkan rencana tersebut, pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) merancang klausul Bank Tanah dalam RUU Cipta Kerja. Klausul tersebut diklaim dapat menjawab kebutuhan investasi sekaligus mendukung reforma agraria, termasuk pengadaan lahan untuk hunian.

Sekretaris Jenderal Kementerian ATR/BPN, Himawan Arief Sugoto, mengklaim Bank Tanah dapat meningkatkan ketersedian hunian murah.

“Di sini masyarakat berpenghasilan rendah tidak bisa membeli rumah. Ada bank tanah nanti bisa meminimalisasi charge tanah,” kata Himawan kepada Kompas.com.

Ide pengadaan Bank Tanah di Indonesia sebenarnya sudah ada sejak tahun 1993. Menurut Himawan, Kementerian ATR/BPN sudah mempersiapkan usulan tersebut dalam RUU Pertanahan pada tahun 2018, namun tak kunjung dibahas di tingkat parlemen. Oleh karenanya, saat ini pembahasan Bank Tanah dimasukkan dalam RUU Cipta Kerja (Omnibus Law) klaster Pengadaan Tanah.

Executive Director Jakarta Property Institute (JPI) Wendy Haryanto menganggap bank tanah adalah ide yang baik, menimbang banyak sekali lahan-lahan pemerintah yang tidak digunakan secara maksimal dan dibiarkan kosong karena alasan yang bermacam-macam. Mulai dari titel tanah tersebut, hingga belum jelasnya kegunaan atau zoning dari pertanahan.

Menurut Wendy, lahan-lahan Pemprov maupun BUMD dapat digunakan untuk memenuhi kebutuhan ini.  Pemerintah bisa menekankan kewajiban pengembang membangun rusun sewaktu membangun gedung-gedung komersial.

“Ini semuanya bisa diselesaikan, selama ada yang mau membereskan data-data yang ada,” kata Wendy kepada Asumsi.co

Jauh Panggang dari Api, Jauh Manusia dari Lahan Hunian

Sejak masa penggodokannya, klausul pengadaan Bank Tanah pemerintah tersebut mendapatkan banyak penolakan. Pasalnya, wacana tersebut dinilai para pakar dan aktivis sebagai penyelewengan dari praktik bank tanah yang sebenarnya.

Peneliti RUJAK Center for Urban Studies, Elisa Sutanudjaja mengatakan Bank Tanah yang diwacanakan pemerintah ini berbeda dengan yang diproyeksikan untuk kepentingan rakyat. Sebab, Bank Tanah tersebut nantinya akan dikerjasamakan dengan pihak ketiga. Menurutnya, jika berangkat dari Omnibus Law, kemungkinan yang paling dapat diperkirakan adalah mengubah lahan yang tersedia menjadi township atau kawasan yang dikelola sebuah korporasi.

“Karena itu jauh panggang dari api. Namanya Badan Bank Tanah memang, tapi tidak berfungsi seperti bank tanah untuk kepentingan umum,” kata Elisa kepada Asumsi.co.

Berbeda dari pelaksanaan Bank Tanah di negara lain, Elisa justru menganggap praktik tersebut sebagai upaya swastanisasi. Sebab, pihak ketiga sebagai pemegang hak pelayanan bisa sampai menentukan tarif pelayanan. Padahal, menurutnya hal tersebut sudah diatur dalam Undang-undang Pelayanan.

Hal seperti itu sudah terjadi dalam pengelolaan Sentul City, di mana ratusan saluran air warga diputus paksa oleh pihak pengembang. Praktik semacam ini secara gamblang meniadakan peran negara dalam pelayanan publik. Menurutnya, yang lebih berbahaya lagi, perlakuan sewenang-wenang oleh pihak ketiga seperti memprivatisasi sumber daya alam bisa dianggap lazim.

“Ini indikasi bahwa dia sebetulnya township berbalut Bank Tanah. Hanya dengan memasukkan embel-embel ekonomi berkeadilan, bukan berarti dia otomatis berfungsi sebagai Bank Tanah yang seperti Philippines (yang untuk petani dan nelayan),” ujar Elisa

Ketua Bidang Manajemen Pengetahuan YLBHI, Siti Rakhma Mary Herwati memberikan analisis hukumnya. Menurunya, wacana Bank Tanah yang sudah digagas Kementerian ATR/BPN sejak 2016 itu bukan hanya akan menjadikan tanah sebagai komoditas. Lebih jauh lagi, itu juga akan memberikan legitimasi pada penguasaan tanah atas nama negara untuk diberikan kepada para pemilik modal.

Menurutnya, itu bertentangan dengan konsep Hak Penguasaan Negara yang terdapat dalam pasal 33 ayat 3 Konstitusi dan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), di mana penguasaan tanah oleh negara adalah untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

Bank Tanah, menurut Rakhma, akan menginventarisasi lahan di seluruh Indonesia dengan tiga mekanisme. Pertama, lahan-lahan milik instansi pemerintah yang menganggur. Kedua, menghimpun lahan yang telah berubah status dari Hak Guna Usaha (HGU) menjadi Hak Guna Bangunan (HGB). Dalam mekanisme ini, tanah yang “menganggur” karena perubahan rencana tata ruang wilayah akan diinventarisasi menjadi aset Bank Tanah.

Sedangkan mekanisme ketiga adalah pembebasan atau pembelian fungsi lahan. Melalui mekanisme ini, Bank Tanah bisa membeli lahan melalui anggaran yang disiapkan dalam APBN atau investasi swasta maupun penerbitan surat utang, yang kemudian diperuntukkan bagi fungsi strategis seperti industri dan infrastruktur.

“Jadi, pemerintah berdalih bank tanah untuk kepentingan umum, padahal bukan. Ini bahkan mengingkari reforma agraria karena tanah-tanah telantar dari HGU harus diredistribusikan kepada masyarakat yang menjadi subyek reforma agraria,” kata Rakhma kepada Asumsi.co

Rakhma mengungkapkan, ada beberapa pasal yang secara jelas menunjukkan nafsu negara perihal investasi dalam RUU Pertanahan, salah satunya dengan pembentukan lembaga pengelola tanah yang diberi nama Bank Tanah. Selain dijelaskan definisinya dalam Ketentuan Umum, Bank Tanah juga diatur dalam satu bagian tersendiri yang terdiri atas 6 pasal. Di dalamnya mengatur kewenangan untuk menerima Hak Pengelolaan, setingkat dengan instansi pemerintah, pemerintah daerah, dan BUMN/BUMD.

Setelah dikritik masyarakat sipil secara luas, penyusun RUU Pertanahan kemudian mengubah nama Bank Tanah menjadi Lembaga Pengelolaan Tanah. Meski namanya berubah, namun bentuk dan kewenangannya tetap sama.

Meski menurut Menteri Agraria dan Tata Ruang Indonesia, Sofyan Djalil, sasaran lahan untuk Bank tanah adalah tanah-tanah telantar yang jumlahnya sekitar 400 ribu hektar, bagi Rakhma, ini hanya akan berlaku pada awal pelaksanaannya. Pasalnya, Bank Tanah bisa menyasar segala macam tanah agar semua bisa menjadi aset negara.

“Bahkan konsep bank tanah tidak harus membeli tanah tapi bisa dikendalikan dengan zonasi atau tata ruang. Ini sangat berbahaya karena artinya, ATR akan memainkan tata ruang untuk kepentingan Bank Tanah,” kata Rahkma.

“RUU Pertanahan juga akan memberikan kekuasaan yang sangat besar kepada Badan Hukum termasuk Bank Tanah untuk menguasai tanah dengan Hak Pengelolaan. Ini berbahaya dan karena memposisikan Bank Tanah sebagai BUMN dan memiliki kekuasaan sangat besar untuk menguasai tanah dan memberikan tanah kepada pihak ketiga,” tambahnya.

Jika benar-benar ingin merumuskan bank tanah untuk menyediakan hunian yang terjangkau, Elisa menyarankan untuk mulai mengintip pelaksanaan bank tanah berbasis komunitas. Contohnya, seperti Community Land Trust (CLT) yang diterapkan di Inggris dan Amerika Serikat, di mana suatu organisasi warga membeli atau memperoleh sebidang tanah di suatu lokasi, kemudian membentuk organisasi berbadan hukum untuk mengelola aset yang ada di atas tanah tersebut secara swadaya.

Sebagai alternatif, jika masih bersikeras mengatur pengelolaan lahan hunian dalam Undang-Undang, pemerintah bisa mencontoh Bank Tanah milik Filipina. Menurut Elisa, meski masih ada kekurangan, tapi pemerintah negara tersebut cukup serius mengelolanya.

“Itu juga basisnya UU, tapi basisnya dari UU Reforma Agraria mereka,” kata Elisa. “Bukan berbasis UU terabas-terabas kayak Omnibus Law.”